Wenn man das Stichwort „Immobilienverkauf“ hört, denkt man unwillkürlich an erhebliche Gewinne aus der Wertsteigerung der Immobilie.
Die Statistik zeigt, dass in den neuen Bundesländern die Grundstückspreise in den letzten Jahren besonders im Bereich der großen Städte stark gestiegen sind. Das ist auf eine große Nachfrage nach Bauland und gebrauchten Immobilien zurückzuführen, die zu einer deutlichen Preiserhöhung in den Städten und in der Folge auch im Umland zu Preisanstiegen geführt hat.
Ein Vergleich der relativen Preise kann das verdeutlichen:
So sind z.B. im Bereich von Potsdam die Wohnflächenpreise im Verhältnis zu 2010 (100%) im Jahr 2020 für Mehrfamilienhäuser auf 320% gestiegen. Im gleichen Zeitraum stiegen die Preise für Wohn- und Geschäftshäuser auf 250% und die Eigentumswohnungen auf 180%. Das bedeutet, dass allein im Bereich der Eigentumswohnungen fast eine Verdoppelung der Preise von 2010 festzustellen ist.
Im Bereich von Treuenbrietzen, das recht ländlich ca. 40 km außerhalb des Berliner Rings liegt, sind die Bodenpreise von 2010 = 100% auf 291% im Jahr 2020 geklettert. Hierbei ist zu bemerken, dass noch im Jahr 2015 die Preissteigerung bei 144% lag.
Seit 2015 hat offensichtlich eine große Nachfrage zu stark steigenden Preisen geführt.
Wie kann es sein, dass Verluste auftreten?
Hier sind mehrere Faktoren maßgeblich. Der Startpreis, der ggfs. mit Steuervorteilen verbunden war, die dem Anleger den objektiven Blick auf die Immobilie verschleiert haben.
Der Volksmund sagt, dass für die Immobilie immer 3 Faktoren wichtig sind: Lage, Lage und Lage.
Im Umfeld von großen Städten sind Neubauquartiere aus steuerlichen Erwägungen entstanden, die durch fehlende oder mangelhafte Infrastruktur von der Bevölkerung schlecht angenommen wurden. Die Folgen sind entweder Leerstand oder Vermietung zu Preisen, die deutlich unter den Kosten liegen.
Diese Wohnung wieder zu verkaufen, geht ebenfalls nur über den Preis, der entsprechend günstig sein muss, so dass der Einstandspreis nicht erzielt wird. Dieser Verlust wird im Zweifel damit realisiert.
Ein anderes Modell des Wohnungserwerbs ist der Wohnungsneubau z.B. in Form einer Kommanditgesellschaft. Hier hat jeder Kommanditist einen Anteil, der einer exakt definierten Wohnung entspricht. Nach ca. 12 Jahren wird die Gesellschaft aufgelöst und der Gesellschafter erhält die zugesagte Wohnung als sein Eigentum.
Nun beginnt jedoch die „Spekulationsfrist“ zu laufen. Der Eigentümer, der bereits z.B. 18 Jahre eine Wohnung besitzt und der Meinung ist, diese ohne „Spekulationssteuer“ verkaufen zu können, muss realisieren, dass er die Wohnung nicht 18 Jahre, sondern erst ab Aufteilung und Verteilung an die Gesellschafter Eigentümer der Wohnung ist. Das Finanzamt würde ihm den Gewinn, der um die bereits erfolgten steuerlichen Abschreibungen erhöht wird, als Ertrag steuerlich anrechnen.
Manche Immobilien sind beim Verkauf noch mit hohen Hypotheken belastet. Der Käufer möchte eine lastenfreie Immobilie erwerben. Die Bank möchte den Darlehensnehmer nicht vor Ablauf des Kredites aus dem Vertrag entlassen. Hier kann die Bank eine Entschädigung für entgangenen Gewinn, die sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Je nach Vereinbarung über die restliche Laufzeit des Kredites kann dies einen großen Betrag ausmachen. Wenn z.B. eine Immobilie im Wege der Erbschaft erworben wird und die Hypotheken durch den Erblasser erst vor Kurzem neu abgeschlossen wurden, können für bis zu 10 Jahren die Vorfälligkeitszinsen berechnet werden.
Fazit: Der Verkauf einer Immobilie bedeutet nicht immer einen großen Gewinn mitzunehmen, sondern es können im Einzelfall auch hohe Kosten den Gewinn deutlich schmälern.
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Quellen: Jahrbuch der Stadt Potsdam, Grundstücksmarktbericht 2020, Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis Potsdam-Mittelmark, Grundstücksmarktbericht 2020
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